В мероприятии приняли участие:
- Алексей Санду — главный архитектор, основатель и генеральный директор архитектурно-проектного бюро АРХИСТРА
- Татьяна Эвич — сооснователь и главный архитектор бюро АРХИСТРА
- Ирина Мыслина — коммерческий директор мебельного направления холдинга Smart Group
- Екатерина Белова — руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC
- Модератор: Оксана Самборская — журналист, эксперт рынка недвижимости
Штаб-квартира как шоурум: как офис начинает приносить деньги
Офисная недвижимость перестала быть просто статьей расходов. В условиях, когда рынок развернулся в сторону арендатора, а борьба за кадры обостряется, штаб-квартира становится инструментом бизнеса. Она может не только повышать эффективность работы, но и напрямую участвовать в продажах, выполняя функцию шоурума. Это подтверждают и аналитика рынка, и пример конкретной компании.
Рынок: предложение превысило спрос
По данным IBC Real Estate, объем профессионального офисного рынка Москвы составляет 22,5 млн кв. м. За девять месяцев 2026 года введено 812 тыс. кв. м – в семь раз больше, чем годом ранее. К концу года ожидается 1 млн кв. м, что на 41% больше показателя прошлого года. При этом спрос за тот же период – 673 тыс. кв. м. «Для Москвы это необычно: последние 10 лет спрос серьезно превышал новую стройку», – отметила член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Формальный уровень вакансии – 8%. Однако с учетом скрытой вакансии (площади, которые освободятся до конца 2027 года, и субаренда) реальный показатель достигает 11,7%. «Это сигнализирует о переходе рынка в состояние арендатора. Реальные ставки по сделкам могут быть на 30% ниже запрашиваемых. Если есть реальный клиент, собственники стараются удержать такого арендатора», – подчеркнула Екатерина Белова.
В сегменте штаб-квартир логика сделок отличается. «Это не всегда объект, построенный под конкретного заказчика. Многие покупают готовые здания. И это не всегда собственность – Т-Банк, например, арендует свою штаб-квартиру у AFI. Для компании это не возможность заработать, а имиджевая, пусть даже затратная составляющая. Конечный пользователь может переплатить ради того, что здание максимально отвечает внутренним потребностям», – пояснила эксперт. По ее словам, для таких клиентов экономика не на первом месте – важнее эмоциональная составляющая и соответствие здания ДНК компании.
При этом, как правило, речь идет о крупных площадях – от 30 тыс. кв. м. «Буквально вчера мы работали с запросом на 30 000 метров. По-прежнему есть крупные компании, которые хотят купить офис. Но несмотря на то, что на рынке есть переизбыток и мы говорим про 6,5 млн кв. м, компании, которой нужно купить сегодня 30 000 кв. м, сложно. Потому что есть два варианта: пойти в строящийся объект и ждать до 2028-2030 года, либо купить существующее здание с арендаторами, которых нужно расселять. Ситуация, когда новое, пустое, прекрасное здание стоит и ждет покупателя на 30 000 кв. м, отсутствует», – отметила Екатерина Белова.
Еще один пример – офис холдинга Smart Group, который позиционируется именно как штаб-квартира. Он расположен в одном из современных офисных зданий на Севере Москвы и занимает чуть больше 3 000 кв. м. Концепцию пространства офиса разработало архитектурное бюро АРХИСТРА.
Пространство, которое влияет на эффективность
Сооснователь и генеральный директор бюро АРХИСТРА Алексей Санду сформулировал главный тезис: «Современный офис – это не только дизайн, это эффективность работы компании. Пространство формирует бизнес. Это бизнес-модель, которая должна работать».
По его словам, 90% сотрудников остаются, если среда их устраивает, а 87% компаний мира используют гибридную модель. «Гибрид подразумевает возможность бронировать место, локеры, тихие зоны для видеоконференций. Все это должно быть продумано заранее». Алексей Санду также отметил рост командного взаимодействия на 20% с 2021 по 2023 год: «Компании специально инвестируют в кросс-функциональное взаимодействие».
Кейс Smart Group: офис, который продает
Пресс-показ штаб-квартиры холдинга Smart Group, специализирующегося на производстве и поставке отделочных материалов, мебели и оснащении коммерческих интерьеров под ключ, прошел 22 сентября в Москве. Компания объединила четыре разрозненных офиса в единое пространство площадью 3 080 кв. м. Перед переездом было проведено трехмесячное исследование Workplay Strategy.
«У нас больше 1 000 сотрудников, 8 офисов. Надо было соединить четыре разных офиса с разной культурой. Мы проанализировали все процессы, чтобы создать пространство, куда хочется приходить», – рассказала коммерческий директор мебельного направления холдинга Smart Group Ирина Мыслина. После появления нового офиса, сотрудники стали чаще приезжать в офис даже при гибридном графике 70/30.
Ключевая особенность проекта – двойная функция. «Это и офис, и шоурум. Все материалы для пространства произведены или поставлены компаниями, входящими в Smart Group. Клиенты видят продукты проекта не только в каталоге, но и в реальной жизни», – делится Ирина Мыслина. По ее словам, это напрямую повлияло на экономическую эффективность компаний холдинга. Среди клиентов Smart Group – штаб-квартиры «Лукойла», Т-Банка, «ВКонтакте», «Авито» и другие.
Как устроено пространство
Сооснователь и главный архитектор бюро АРХИСТРА Татьяна Эвич провела экскурсию по офису, концепцию которого разработала команда бюро. Концепция получила название AIRLAB. Пространство разделено на три зоны. Front – представительская, с ресепшн и бизнес-гостиной. Middle – зона для работы с материалами, амфитеатром и библиотекой. Back – спокойная зона для сосредоточенной работы выделенных отделов.
«Концепция строилась на максимальной открытости. Но есть отделы, которые должны быть закрыты – для них созданы отгороженные пространства, отдельные кабинеты, переговорки», – объяснила Татьяна Эвич. Особое внимание уделено акустике: «Основная задача – погасить лишний звук. Акустические панели – это классный материал, который мы очень любим и используем во всех проектах». В офисе представлены акустические панели, перегородки и светильники собственного производства холдинга, которые сочетают функции шумопоглощения и освещения.
Штаб-квартира перестает быть просто затратной статьей. Она становится многофункциональным активом, который при правильном подходе работает как инструмент продаж, повышает эффективность коммуникаций и удерживает таланты. В условиях рынка арендатора и высокой конкуренции за кадры именно такое отношение к пространству становится конкурентным преимуществом. «Нам удалось создать уникальное пространство, которое приносит бизнесу измеримую пользу», – поделилась Ирина Мыслина.
